房产新政下地产公司如何进行税务筹划

参训理由

自2006年3月开始，从北京市副市长刘志华被双规，到南京市委书记王武龙被抓，中央在全国范围内从北到南掀起了一场“土地反腐风暴”，很多政府官员和地产老板应声落马。2008年1月，国家八部委通报了“房地产专项整治情况”，全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起，外部环境越来越严格。

另一方面，为宏观调控，国家不断出台各种各样的税收政策提高房地产企业的税负，特别是新的土地增值税征收办法对房地产行业税收成本产生了极大影响。2008年，国家税务总局还将在全国范围内对房地产公司进行专项税务检查，房地产行业税收征管力度得到前所未有的加强，房地产企业税负和税收风险逐步加大。如何在新的税收政策与征管环境下合法降低企业税负与风险，已成为房地产老板不得不亲自关心的话题。

为帮助大家及时了解最新政策动向及应对策略，我们特举办《新税政下房地产公司如何进行税务筹划》讲座班，邀请拥有中海地产工作背景的实战派税务专家李明俊老师潜心开发并主讲。实用简洁、与众不同，敬请关注！现将有关事项通知如下：

讲座收益
*深度解析最新税收政策
*提前掌握土地增值税及企业所得税政策变化动向
*了解房地产企业不同开发阶段税务筹划关注重点
*专项学习土地增值税筹划技巧与应对策略
*了解房地产行业税务稽查重点及应对技巧
讲座特色

*对政策导向进行详细解读
*所讲方法与分析案例均来自企业第一线,学了就可用，用了就有效！
*了解房地产行业税务稽查重点及应对技巧
适合对象

房地产公司董事长、总经理、财务总监
内容大纲





第一部分：房地产企业老板为什么要重视税务


主要议题

主要内容


议题一：

房地产企业老板为什么要加强税务管理知识学习

*国家税收政策越来越严格，征管力度越来越大，外部环境需要加强税务管理知识学习
*很多老板因偷税而睡不好觉，公司内在长远健康发展需要加强税务管理
*地产企业普遍重财务轻税务，前期税务管理粗放，已带来了很多问题，埋下了隐患
*税收成本已占总收入的20%以上，合法节税紧迫性日益加强
*很多优惠政策地产公司尚未充分利用，税收筹划空间很大



议题二：

房地产企业老板如何加强税务管理


*老板自身要不断加强税务筹划知识的学习与补充
1）税务管理分为战略、经营、理财三个层面
2）战略层面的筹划是税务筹划的最高境界
*在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传
1）税务管理是对公司经营的综合管理
2）土地获取、项目报建、产品定位、销售案略等各业
务部门各项工作与税务筹划息息相关
*增设税务部，寻募一优秀的税务主管





议题三：

房地产老板税务心病解剖与风险如何防范


*虚假出资与抽逃注册资本，表现形式：注册不久资金退回或转移
*土地违规转让或以股份合作行土地转让之实
表现形式：阴阳合同；以分红款代土地款
*与他方合作虚开土地发票
*虚开建安发票加大成本，表现形式：建安单价过高，资金流向复杂
*虚构成本以制造逃税空间，表现形式：赠送高额装修
*各种促销形式不按规定交税
表现形式：赠送的车库、花园、装修、不视同销售交税
*大量关联企业往来资金不计利息不纳税
*车库、会所、出租商铺成本全部挤占到已售物业成本中
*以房换地在分房时不视同销售纳金
*将开发产品自用、职工福利、奖励不视同销售不纳税
*项目结束不注销也不进行土地增值税清算


第二部分房地产企业如何合法节税









议题四：

房地产企业涉及到的主要税种及最新政策解读


*营业税基本知识及营业税新政解读
*企业所得税基本知识及企业所得税新政解读
1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及应对策略
新所得税及细则实施后带来的税务筹划空间
新企业所得税法实施后原有纳税筹划方案应如何调整
关于新所得税法出台后国税发[2006]31号的适应性问题
2）国税函〔2008〕299关于企业所得税预缴问题的通知
3）国税发〔2008〕28号关于汇总缴纳所得税征收管理暂行办法》
4）国税发〔2008〕30号关于印发所得税核定征收办法的通知
5）国税函〔2008〕251号关于微利企业所得税预缴问题的通知
*土地增值税基本知识及土地增值税新政解读
1）国税发（2007）132号关于土地增值税清算鉴证准则的通知
2）国税发〔2006〕187号关于土地增值税清算管理问题的通知
3）财税字（2006）21号关于土地增值税若干问题的通知
☆关于2008年土地增值税清算细则政策变化动向的展望
*最新修改的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
*外商投资房地产市场准入和管理的新政
1）关于规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
2）关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
*股东利润分配之个人所得税政策解读


议题五：

地产企业诸多实际问题解析


售后返租、还本销售、委托代建、售后回购、无票成本、
高利贷利息、以房抵债、折价销售、在建项目转让、
私车公用、集资建房、合作建房、房屋包销、房屋租赁、
自建后售税收点评










议题六：

房地产企业不同开发阶段税务筹划之重点


*房地产开发企业注册阶段税务筹划要点
1）有限公司与合伙公司的PK
2）法人股东与自然人股东税收差异
3）选择低税率地区注册可以降低公司税收
4）如何减少股东未来利润分配时的个人所得税
*房地产企业拿地阶段税务筹划要点
1）不同合作模式的纳税筹划
2）从税收角度看资金方与土地方合作模式
3）无票土地成本如何入帐
4）企业以土地使用权投资合算吗？
*房地产土建阶段的税务筹划要点
1）房产报建形式不同税收结果会不同
2）改自建销售业务为代建行为可节税
3）材料采购合同的节税效益
4）工程项目分包的节税方案
5）如何合理增加开发成本节税
*房地产销售阶段税务筹划要点
1）分解商品房销售价格节税
2）促销方案要考虑税收成本
3）销售定价有学问，暗藏巨大税收筹划空间
4）房地产开发是否会走入全面带装修时代
5）并购亏损企业可节税
*房地产企业成立外围节税公司的巧妙运用
1）如何运用建筑公司节税
2）如何使用园林绿化公司节税
3）成立装修装饰公司可节税
4）增加房开公司价值链条节税



议题七：
问题交流




就企业遇到的实际税务问题与学员互动交流


讲师介绍李明俊中国注册会计师高级会计师

北大MBA，曾就职于中海、世联等业内知名企业。现任深圳市智慧源管理咨询公司首席咨询顾问。李老师近来来一直从事税收政策及税务筹划咨询与培训工作。

经常应邀在大陆各地主讲财税培训讲座，授课特点是以经手的地产案例分析研讨为主，内容生动、实战性强，擅长将复杂问题简单化。较受好评的课程有：《房地产公司老板如何管税务》、《房地产公司老板如何管财务》、《房地产项目操盘手的财务素养训练》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《房地产公司全面预算管理》等。

曾接受过培训或咨询服务的典型客户有世茂地产、富力集团、远洋地产、厦门联发、新世界集团、首开集团、和记黄埔、万科地产、美的集团、中房集团、融科置地、上海城开、上实地产、湖南华盛、湘银集团、福建融侨、厦门建发、杭州通和、耀江地产、绿城集团、中益集团、万事利集团、中新集团、深圳泰华、深圳长城、深圳泰然集团、宁波维科、郑州新长城、济南香江、广西同和、正域地产、安徽皖投等国内优秀房地产公司。

公开出版有《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列VCD产品；最新热销的书籍有《纳税有窍门》。